Co to jest i jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa?

Lokale w nieruchomości wielorodzinnej oraz ich właściciele najczęściej przynależą do wspólnoty mieszkaniowej (rzadziej do spółdzielni). Z członkostwa w niej nie można zrezygnować, dopóki ma się prawo własności do nieruchomości. Jakie zasady regulują funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej? Kto do niej przynależy? Wyjaśniamy.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to jednostka administracyjna, która zrzesza właścicieli lokali mieszkalnych i usługowych w danej nieruchomości. Ma nadawany numer NIP, REGON oraz ma swoje konto bankowe. Podstawowym aktem określającym zasady funkcjonowania i prawa wspólnoty jest Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. 

Wyróżnia się 2 rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

• mała – maksymalnie do 7 lokali mieszkalnych; umożliwia zarządzanie nieruchomością na zasadzie przepisów o współwłasności; wykonywanie czynności spoza zakresu obowiązków zarządu wymaga zgody wszystkich właścicieli; kwestie sporne każdy współwłaściciel może rozwiązywać na drodze sądowej;
• duża – powyżej 7 lokali mieszkalnych; decyzje dotyczące wykonania jakiejś czynności w nieruchomości zapadają na zasadzie większości głosów; wymagane jest zwołanie zebrania lub indywidualne zgromadzenie podpisów na piśmie.

Większość działających wspólnot na nowych osiedlach deweloperskich to duże wspólnoty.

Kto może zostać członkiem wspólnoty mieszkaniowej?

Nie trzeba jej specjalnie powoływać ani się do niej zapisywać. Zgodnie z przepisami wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, gdy w budynku zostanie ustanowiona odrębna własność pierwszego lokalu mieszkalnego. Członkostwo we wspólnocie również przysługuje automatycznie każdemu, kto staje się właścicielem lokalu, więc dysponuje aktem notarialnym i wpisem w księdze wieczystej. Przykładowo kupując mieszkanie od dewelopera, po dopełnieniu wszystkich formalności notarialnych od razu stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. 

Z członkostwa nie można zrezygnować. Zostaje ono zniesione dopiero po sprzedaży nieruchomości i przeniesieniu prawa własności na nowego właściciela. Wynajem mieszkania również nie prowadzi właściciela do utraty tego statusu. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej można natomiast utracić na mocy wyroku sądu, gdy dojdzie do wyraźnych zaniedbań, np. zalegania z opłacaniem czynszu lub poważnego naruszenia korzystania z części wspólnych.

Jakie są obowiązki i prawa członków wspólnoty mieszkaniowej?

Do podstawowych praw osób przynależących do wspólnoty mieszkaniowej należą:

• możliwość decydowania o kwestiach związanych z przyjęciem rocznego planu gospodarczego;
• wybieranie składu zarządu wspólnoty;
• decydowanie o wysokości opłat przeznaczanych m.in. na zarządcę nieruchomości, kwestie utrzymania i funkcjonowania danego budynku, np. remont elewacji lub rewitalizacja terenów zielonych wokół bloku itp.;
• prawo do współdecydowania o częściach wspólnych, czyli przynależących do wszystkich właścicieli (np. klatka schodowa, instalacja centralnego ogrzewania, konstrukcja nośna budynku).

Głównym obowiązkiem członków wspólnoty mieszkaniowej jest przestrzeganie regulaminu wspólnoty, użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uiszczanie opłat za utrzymanie swojego lokalu.

Kto reprezentuje wspólnotę mieszkaniową?

Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której załatwieniem jednej sprawy zajmuje się kilkanaście lub kilkadziesiąt osób (w zależności od liczby lokali w danym budynku). Dlatego organem, który reprezentuje wspólnotę mieszkaniową, jest zarząd wybierany na podstawie głosowania przez jej członków. Zarząd może być podmiotem, który będzie samodzielnie pełnić funkcję administratora budynku lub powierzyć ją zewnętrznej firmie zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

Warto pamiętać, że każdy członek ma realny wpływ na to, co dzieje się z nieruchomością. Organizowane coroczne zebrania wspólnoty mieszkaniowej umożliwiają zgłoszenie swoich uwag i pomysłów oraz wzięcie aktywnego udziału w głosowaniach nad bieżącymi sprawami dotyczącymi budynku. Dlatego każdy właściciel lokalu w nieruchomości wielorodzinnej powinien regularnie w nich uczestniczyć.