Jakie są obowiązki zarządcy nieruchomości?

W przypadku nieruchomości wielorodzinnych ustanowienie zarządcy to podstawa ich sprawnego funkcjonowania. Dzięki działalności takiego podmiotu można liczyć na to, że nieruchomość będzie utrzymywana w stanie niepogorszonym oraz będzie spełniać wszelkie formalności pod względem prawnym. Zobacz, jakie obowiązki należą do zarządcy nieruchomości.

Kim jest zarządca nieruchomości?

W każdym bloku powinna powstać wspólnota mieszkaniowa, którą na zewnątrz będzie reprezentował zarządca nieruchomości. Zarządcą nieruchomości może być firma świadcząca usługi w tym zakresie lub osoba fizyczna posiadająca odpowiednie kwalifikacje. Obowiązki i uprawnienia takiego podmiotu powinna szczegółowo określać podpisana ze wspólnotą umowa o zarządzaniu konkretną nieruchomością. Niemniej zakres obowiązków zarządcy wynika z różnych ustaw i przepisów wykonawczych, w tym m.in. z Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy o własności lokali. 

Najczęściej podstawowy plan działania zarządcy nieruchomości dzieli się na 3 grupy obowiązków:

• czynności administracyjne;
• obsługa księgowo-prawna;
• opieka nad kwestiami technicznymi.

Do czego zobowiązany jest zarządca nieruchomości?

Do podstawowych obowiązków i uprawnień zarządcy nieruchomości w zakresie administracyjno-księgowo-technicznym należą:

• prowadzenie ewidencji lokali mieszkalnych i kwestii meldunkowych (np. zgłaszanie liczby osób zamieszkujących lokal) zgodnie z przepisami;
• utrzymywanie kontroli finansowej, w tym windykację zaległości w opłatach za czynsz oraz współpracę z bankiem i rozliczenia na rachunku bankowym wspólnoty;
• terminowe uiszczanie opłat za podatek i ubezpieczenie majątku wspólnoty;
• organizowanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej;
• przygotowywanie projektów uchwał przeznaczanych do głosowania przez wspólnotę;
• wykonywanie postanowień uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty;
• sporządzanie sprawozdań, np. z realizacji rocznych planów gospodarczych i finansowych;
• nadzór nad dokumentacją techniczną nieruchomości;
• proponowanie wysokości zaliczek na fundusz remontowy i bieżącą eksploatację;
• podpisywanie umów z wykonawcami usług w zarządzanej nieruchomości, np. z firmą sprzątającą lub wykonującą bieżące remonty;
• współpraca z dostawcami mediów: energii elektrycznej, wodociągami i odbiorcami odpadów stałych;
• odbieranie od mieszkańców bloku zgłoszeń dotyczących awarii i niezwłoczne organizowanie ich usunięcia;
• umieszczanie ważnych informacji dla mieszkańców na tablicy ogłoszeń;
• utrzymanie porządku i czystości oraz bieżąca konserwacja przestrzeni wspólnych i terenów zewnętrznych wokół bloku.

O czym nie może samodzielnie decydować zarządca nieruchomości?

Zdarza się, że mieszkańcy bloku przypisują zarządcy obowiązki, które nie należą do jego kompetencji. Tak jest np. z wysokością zaliczek pobieranych na koszty bieżącej eksploatacji i na fundusz remontowy. W rzeczywistości ta kwestia musi zostać poddana głosowaniu na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i to jej członkowie ustalają, w jakiej kwocie będą te zaliczki.

Podobnie jest w przypadku innych kwestii, w których zarządca nieruchomości potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczy to m.in.:

• ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością;
• uchwalenie wysokości wynagrodzenia dla zarządcy nieruchomości;
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego, w tym planowanych prac w danym budynku;
• zgody na zmianę wysokości udziałów;
• pełnomocnictwa udzielonego zarządcy w sprawie zawierania niektórych umów;
• dokonywania podziałów, przebudowy lub zmian w przeznaczeniu części wspólnych nieruchomości;
• wszczęcia postępowania wobec osób zalegających z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub rażąco naruszających regulamin wspólnoty.

W przypadku awarii oświetlenia na klatce schodowej lub niedziałającego domofonu należy poinformować zarządcę nieruchomości. Jeśli jednak uważasz, że zaliczka na fundusz remontowy jest zbyt wysoka, udaj się na zebranie wspólnoty mieszkaniowej i zgłoś tę kwestię do głosowania. Warto mieć na uwadze, że w niektórych sprawach zarządca nieruchomości nie może podejmować decyzji samodzielnie.