Rynek pierwotny a rynek wtórny

Charakterystyka rynku pierwotnego

Zdefiniowany szerzej choćby na Wikipedii oznacza ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nowych nieruchomości oraz są zawierane umowy. Stwarzają one wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami. Rynek pierwotny to inaczej rynek budynków i lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, które są sprzedawane przez przedsiębiorców, czyli deweloperów.

Przedmiotem obrotu na rynku pierwotnym są nowe nieruchomości, które oferują firmy deweloperskie i spółdzielnie mieszkaniowe. Tematem transakcji są nieruchomości w trakcie budowy lub już ukończone. Transakcja kupna-sprzedaży tej nieruchomości odbywa się po raz pierwszy. Zazwyczaj jest to transakcja podmiot gospodarczy – osoba fizyczna, czasami dochodzi do transakcji podmiot gospodarczy – podmiot gospodarczy. Przedmiotem obrotu na rynku pierwotnym mogą być różnego rodzaju nieruchomości. Np. mieszkania, domy jednorodzinne, bliźniacze czy szeregowe, ale również lokale użytkowe. W przeciwieństwie do niego na rynku wtórnym nieruchomości transakcje są zawierane zazwyczaj między osobami prywatnymi. Dotyczą nieruchomości, które już kiedyś były użytkowane.

Charakterystyka rynku wtórnego

Na rynku wtórnym kupujemy mieszkanie od poprzedniego właściciela. Czasem zdarza się, że wcale nie było ono użytkowane. Jednak skoro to nie od dewelopera je nabyliśmy, i tak trafiło już do puli „z rynku wtórnego”, nazywanego także często rynkiem mieszkań używanych czy „z drugiej ręki”. To, co charakterystyczne dla tego segmentu to fakt, że jeśli znajdziemy w pełni odpowiadający nam lokal, możemy natychmiast po zakupie do niego wejść i w nim zamieszkać. Gorzej w przypadku, kiedy chcemy takie mieszkanie dostosować do swoich potrzeb – wówczas koszt remontu może okazać się wysoki i czasochłonny.

Rynek pierwotny vs. rynek wtórny – podstawowe różnice

Rynek pierwotny a rynek wtórny? Różnic jest wiele. Trudno porównywać coś nowego do czegoś starego. Choć oczywiście, jak wspominaliśmy wcześniej, i na rynek wtórny mogą trafić mieszkania, które wcześniej nie były użytkowane. Pod względem metrykalnym zatem będą tożsame z tymi z rynku pierwotnego. Ale że to marginalne zjawisko, skupmy się na tych używanych. Trudniej je dostosować do własnych fantazji niż mieszkania od dewelopera, który na etapie projektu może jeszcze poprzestawiać. Różnice pojawiają się także na etapie dokumentacji do banku, jeśli chcemy kupić mieszkanie na kredyt. W przypadku rynku wtórnego umowy przedwstępnej nie musimy podpisywać w kancelarii notarialnej, na rynku pierwotnym to konieczność.

Tożsame elementy

Czy można porównać mieszkanie z rynku pierwotnego z tym z wtórnego? Mają jakieś punkty styczne? Bez wątpienia wysokość taksy notarialnej i kosztów sądowych. I tu i tu zapłacimy tyle samo. W obu przypadkach mieszkanie trzeba dopasować do swoich potrzeb. W tym z rynku wtórnego zrobić remont, a to z rynku pierwotnego wykończyć.

Zalety rynku pierwotnego

O tym, że warto kupić mieszkanie nowe i bezpośrednio od dewelopera, przekonują wszyscy zainteresowani rozwojem tego sektora. Tak sami deweloperzy jak i pośrednicy rynku nieruchomości i eksperci na co dzień analizujący jego funkcjonowanie. Rynek pierwotny daje bezpieczeństwo zawarcia transakcji nieobarczonej żadnymi niespodziankami. Podpisujemy umowę z deweloperem, przy odbiorze mieszkania możemy posiłkować się wiedzą eksperta i mamy pięć lat na zgłaszanie ewentualnych usterek. To daje duży komfort.

Nowe mieszkanie to także możliwość dopasowania jego rozkładu do swoich potrzeb na etapie projektu. Zatem bez dodatkowych kosztów wynikających np. z konieczności przesuwania ścian czy zmiany rozkładu przyłączy. Kupując mieszkanie w standardzie deweloperskim zapewniamy też sobie możliwość urządzenia go wg własnego projektu. To my decydujemy o jakości i estetyce materiałów wykończeniowych, prawdopodobieństwo więc, że będziemy zadowoleni z efektu końcowego, jest ogromne. A jeśli nie zależy nam na zindywidualizowanym projekcie, tylko na wygodzie i szybkości realizacji, rynek pierwotny oferuje nam także możliwość wykończenia mieszkania „pod klucz”. To oznacza, że wchodzimy na gotowe – po naszej stronie zostaje wybór mebli i dodatków.

Ważnym aspektem związanym z rynkiem pierwotnym jest bogata, rozwinięta infrastruktura wokół nowo powstających inwestycji. Możemy tu liczyć na wygodne garaże podziemnie, przemyślane komórki lokatorskie, sklepy i punkty usługowe zlokalizowane zazwyczaj na parterze budynków mieszkalnych.

Sama estetyka osiedli także jest tu atutem. Projekty są przemyślane, nowoczesne, uwzględniają potrzeby najmłodszych mieszańców. W ich obrębie, poza placami zabaw, możemy niejednokrotnie znaleźć przestrzeń dedykowaną dzieciom. Projektanci pamiętają też o aktywnych sportowo mieszkańcach, w związku z tym na nowoczesnych osiedlach znajdziemy siłownie, baseny, stojaki dla rowerów.

Wady rynku pierwotnego

To, czego najbardziej obawiają się potencjalni klienci rynku pierwotnego, to barak wiedzy na temat planów dotyczących zagospodarowania przestrzennego okolicy, w której chcą zamieszkać. Co powstanie za lub przed ich blokiem? Czy przypadkiem niebawem nie będzie pod ich oknami przebiegała ulica, albo nie powstanie pętla tramwajowa? Warto sprawdzać miejscowe plany – choć wymaga to czasu i zachodu, rozwieje nasze wątpliwości. Obawy budzi też często brak infrastruktury miejskiej. Brak szkół, przedszkoli, żłobków, placówek medycznych, urzędów, a w końcu sprawnej komunikacji miejskiej pozwalającej na szybki dojazd w różne części miasta.

Mieszkania z rynku pierwotnego są też postrzegane jako droższe. To jednak nie do końca  zgodne z rzeczywistością. Owszem, kupując nowe mieszkanie musimy liczyć się wyjściowo z wyższą ceną, ale zazwyczaj koszt wykończenia jest niższy od kosztu remontu, który musimy uwzględnić w wypadku rynku wtórnego.

Boimy się też, że deweloper, od którego chcemy kupić mieszkanie zbankrutuje, a my nigdy nie zobaczymy swojego „M”. Stracimy pieniądze i złudzenia.

– Pamiętajmy, że bardzo istotnym elementem podczas wyboru mieszkania jest weryfikacja wiarygodności dewelopera. Sprawdźmy, jak długo działa na rynku? Jakie inwestycje ma na swoim koncie? Czy były realizowane zgodnie z planem i oddawane w terminie? To zapewni nam większe prawdopodobieństwo udanej transakcji – mówi Anna Krystecka, dyrektor marketingu Victoria Dom.

Kupujący za wadę inwestycji z rynku pierwotnego podają też długi czas oczekiwania na mieszkanie. Czasem nawet dwa lata od momentu podjęcia decyzji. – I na tę bolączkę mamy rozwiązanie. W ofercie Victoria Dom jest pula mieszkań do kupienia „od ręki”, które zaspokoją oczekiwania wymagających klientów. Znajdą tu dla siebie coś i single poszukujący niewielkiego lokum i rodziny z dziećmi potrzebujące pozwalającej się optymalnie zaaranżować przestrzeni – dodaje Anna Krystecka.

Zalety rynku wtórnego

Największą zaletą rynku wtórnego jest wiele możliwości – tak jeśli chodzi o lokalizację, jak i rodzaj budownictwa (wielka płyta, kamienice z lat 50. ubiegłego wieku, czy te przedwojenne), czy metraże.  Bez względu na to, jakie mieszkanie wybierzemy, po wykonaniu remontu, bądź czasem jedynie odświeżeniu lokalu, możemy się do niego wprowadzić. Mieszkania z rynku wtórnego często też są zlokalizowane w centrach miast, w rozwiniętych dzielnicach,  co gwarantuje nam bogatą infrastrukturę miejską i dobry dostęp do komunikacji.

Wady rynku wtórnego

To, co wydaje się na pierwszy rzut oka zaletą rynku wtórnego, czyli lokalizacja w pobliżu centrów dużych miast, przy bliższym rozeznaniu może być jego wadą, ponieważ znacząco podnosi cenę. Na tę wpływ będzie miała także konieczność przeprowadzenia remontu, a w wypadku mieszkania z rynku wtórnego nigdy nie wiemy, co „wyskoczy” i zaskoczy dodatkowym kosztem.

Popularność rynku pierwotnego i rynku wtórnego

Rynek pierwotny rośnie w siłę i nie jest go w stanie zatrzymać nawet kryzys wywołany pandemią. Mieszkania od deweloperów cieszą się coraz większą popularnością nie tylko dlatego, że chcemy mieszkać w tym co nowe i atrakcyjne. Deweloperzy gwarantują także świetną ofertę tym, którzy chcą inwestować – kupują, żeby wynajmować. Wynajmujący bowiem zdecydowanie preferują mieszkania z rynku pierwotnego – tak jeśli chodzi o najem długoterminowy jak i krótkoterminowy. Nie zmienia to jednak faktu, że rynek wtórny także ma swoich zwolenników i jest ich coraz więcej – choćby tych, którzy chcą mieszkać w samym centrum w stylowej kamienicy. To akurat coś, czego nie znajdą raczej u żadnego dewelopera. Rynek pierwotny i rynek wtórny wzajemnie się uzupełniają, zaspokajając potrzeby różnych klientów. Wszystkich uczestników rynku powinno cieszyć, że mamy tak duży wybór.